What is a good cap rate for a rental property?

Cap rates typically range from about 4% in expensive coastal markets to 8-10% in lower-cost areas. A higher cap rate means more income relative to price, but it usually also signals higher risk or a weaker location. Cap rate ignores financing entirely, which is why it is used to compare properties rather than to judge your personal return.

How much house can I afford on my salary?

A common guideline is the 28/36 rule: housing costs should stay under 28% of gross monthly income, and total debt payments under 36%. On a $96,000 salary that means roughly $2,240 a month for housing including taxes and insurance. What you can borrow also depends on your down payment, interest rate and existing debts.

What is the 1% rule in real estate?

The 1% rule says a rental should bring in at least 1% of its purchase price in monthly rent - $2,500 a month on a $250,000 property. It is a fast screening filter, not an analysis. In many markets almost nothing meets it, so treat a failing property as one needing closer inspection rather than automatic rejection.

How is PMI calculated and when does it stop?

Private mortgage insurance generally applies when your loan exceeds 80% of the home's value, and typically costs between 0.3% and 1.5% of the loan amount per year. It usually drops off automatically once the loan balance reaches 78% of the original value, or you can request removal at 80%.

What is the 70% rule for house flipping?

The 70% rule says your maximum offer should be 70% of the after-repair value minus the repair costs. On a property worth $300,000 after $45,000 of work, that is $165,000. The 30% gap is meant to absorb holding costs, selling costs, financing and profit.

12 कैलकुलेटर · पूरा शेड्यूल · कोई साइनअप नहीं

रियल एस्टेट के आंकड़े, पूरी तरह हल किए हुए

Most mortgage calculators give you a payment and stop. These show the whole picture — PMI that actually switches off at 80% LTV, rental returns with vacancy and operating costs, and a rent-vs-buy model that credits the renter for investing the difference.

PITI, PMI और LTVकैप रेट, CoC, DSCRकुछ भी अपलोड नहीं होता

घर खरीदना

निवेश

रियल एस्टेट के आंकड़े कैसे पढ़ें

प्रॉपर्टी के आंकड़ों में सबसे ज़रूरी हिस्सा अक्सर छिप जाता है। एक मॉर्गेज कैलकुलेटर जो "₹1,896 प्रति माह" बताता है वह तकनीकी रूप से सही मगर व्यावहारिक रूप से बेकार है, क्योंकि जो राशि आप असल में चुकाएंगे उसमें प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा, शायद HOA शुल्क और — अगर आपका डाउन पेमेंट 20% से कम है — मॉर्गेज इंश्योरेंस भी शामिल होता है। ₹4,00,000 की खरीद पर ये अतिरिक्त खर्च अक्सर ₹600 या उससे ज़्यादा प्रति माह जोड़ देते हैं। यही वह फ़र्क़ है जो एक किस्त को उठाने लायक या न उठाने लायक बनाता है।

यही समस्या निवेश के पक्ष में भी दिखती है। "8% कैप रेट" का विज्ञापन करने वाली रेंटल लिस्टिंग एक ऐसा आंकड़ा दिखा रही है जो जानबूझकर आपके मॉर्गेज को नज़रअंदाज़ करता है। कैप रेट का मकसद इमारतों की आपस में तुलना करना है, यह बताना नहीं कि आप कितना कमाएंगे। एक ही कीमत पर एक ही प्रॉपर्टी खरीदने वाले दो निवेशकों का कैप रेट एक जैसा होता है, लेकिन उनका असली रिटर्न बहुत अलग हो सकता है, क्योंकि एक ने कैश दिया और दूसरे ने 7% पर उधार लिया।

संक्षेप में

कैप रेट प्रॉपर्टी की तुलना करता है। यह आपके लोन को पूरी तरह नज़रअंदाज़ करता है।
कैश-ऑन-कैश आपने जो पैसा असल में लगाया, उस पर मिले रिटर्न को मापता है।
DSCR यही वह है जिसकी लेंडर को परवाह होती है — आय भाग देनी की EMI से। 1.0 से कम मतलब प्रॉपर्टी अपना मॉर्गेज खुद नहीं चुका सकती।
सुरक्षा मार्जिन किसी भी एक अनुपात से ज़्यादा मायने रखता है। खाली रहना और मरम्मत वैकल्पिक खर्च नहीं हैं।

जिन गलतियों से बचाने के लिए ये कैलकुलेटर बनाए गए हैं

भूल जाना कि PMI कभी खत्म भी होता है

प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस तब तक लगता है जब तक आपके लोन का बैलेंस प्रॉपर्टी की कीमत के 80% से ऊपर है। जो कैलकुलेटर पूरे 30 साल की अवधि के लिए PMI जोड़ते हैं वे आपकी कुल लागत को हज़ारों में बढ़ा-चढ़ाकर दिखाते हैं। जो इसे पूरी तरह छोड़ देते हैं वे शुरुआती सालों में आपकी मासिक किस्त को कम करके दिखाते हैं — ठीक तभी जब आपका बजट सबसे तंग होता है। यहां का मॉर्गेज टूल PMI सिर्फ़ 80% LTV से ऊपर लगाता है और आपको LTV दिखाता है ताकि आप देख सकें कि आप कहां खड़े हैं।

खाली रहने और मरम्मत को नज़रअंदाज़ करके रेंटल का विश्लेषण करना

ग्रॉस किराया गुणा बारह आय नहीं है। किराएदारों के बीच प्रॉपर्टी खाली रहती है, और चीज़ें खराब होती हैं। आम तौर पर खाली रहने के लिए 5–8% अलग रखा जाता है, और यह माना जाता है कि ऑपरेटिंग खर्च प्रभावी ग्रॉस आय का 35–50% खा जाता है — मशहूर "50% नियम" इस दायरे के निराशावादी छोर पर बैठता है। शून्य खाली रहना और शून्य रखरखाव मानकर दिखाया गया स्वस्थ कैश फ़्लो एक विश्लेषण नहीं, एक कामना है।

किराए की तुलना सीधे मॉर्गेज पेमेंट से करना

"मेरा किराया ₹2,200 है और मॉर्गेज ₹2,100 होगा, तो खरीदना ज़ाहिर तौर पर बेहतर है" इस पूरे क्षेत्र की सबसे आम गलती है। यह प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा, रखरखाव, शुरुआत की क्लोज़िंग लागत और आखिर की बिक्री लागत को नज़रअंदाज़ करता है — और यह भी नज़रअंदाज़ करता है कि किराएदार इसके बजाय डाउन पेमेंट निवेश कर सकता है। हमारा किराया-बनाम-खरीद टूल किराएदार को डाउन पेमेंट और किसी भी मासिक फ़र्क़ दोनों को निवेश करने का श्रेय देता है, जो तुलना करने का एकमात्र निष्पक्ष तरीका है।

ये टूल्स क्या नहीं कर सकते

ये टूल्स आपके दिए हुए आंकड़ों से सही गणित करते हैं। ये किसी प्रॉपर्टी का मूल्यांकन नहीं कर सकते, बाज़ार की भविष्यवाणी नहीं कर सकते, या आपके स्थानीय टैक्स नियम, ट्रांसफ़र टैक्स, या लेंडर की खास फ़ीस अनुसूची नहीं जान सकते। प्रॉपर्टी टैक्स दरें खासकर बहुत अलग होती हैं — आकलित मूल्य के 0.5% से काफ़ी कम से लेकर 2% से ज़्यादा तक, इस पर निर्भर कि आप कहां हैं — इसलिए यहां के डिफ़ॉल्ट सिर्फ़ शुरुआती बिंदु हैं जिन्हें आपके असली आंकड़ों से बदलना चाहिए। इस साइट पर कुछ भी वित्तीय, टैक्स या कानूनी सलाह नहीं है।

🏦 मॉर्गेज पेमेंट कैलकुलेटर

पूरी मासिक किस्त — मूलधन, ब्याज, टैक्स, बीमा, HOA और PMI।

घर की कीमत डाउन पेमेंट ब्याज दर (%) अवधि (साल)

प्रॉपर्टी टैक्स दर (%/साल) बीमा (प्रति वर्ष) HOA (प्रति माह) PMI दर (लोन का %/साल)

मॉर्गेज पेमेंट में क्या-क्या शामिल है

लेंडर पूरी किस्त को कहते हैं PITI — मूलधन, ब्याज, टैक्स और बीमा। मूलधन और ब्याज खुद लोन है; टैक्स और बीमा आमतौर पर हर महीने एक एस्क्रो अकाउंट में जमा होकर आपकी ओर से चुकाए जाते हैं। जहां लागू हों वहां HOA शुल्क और मॉर्गेज इंश्योरेंस जोड़ें, और आपके पास वह आंकड़ा आ जाता है जो असल में आपके अकाउंट से निकलता है।

किस्त कैसे कैलकुलेट होती है

मूलधन-और-ब्याज वाला हिस्सा मानक अमॉर्टाइज़्ड लोन फ़ॉर्मूला इस्तेमाल करता है: M = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), जहां P लोन राशि है, r मासिक ब्याज दर है और n किस्तों की संख्या है। ₹3,60,000 के लोन पर 6.5% दर से 30 साल में यह ₹2,275.44 प्रति माह देता है। क्योंकि दर हर महीने बकाया बैलेंस पर लागू होती है, शुरुआती किस्तें ज़्यादातर ब्याज होती हैं — यह बात अमॉर्टाइज़ेशन शेड्यूल बेहद साफ़ तौर पर दिखाता है।

मॉर्गेज इंश्योरेंस कब लागू होता है

अगर आपका लोन घर की कीमत के 80% से ज़्यादा है, तो ज़्यादातर पारंपरिक लेंडर प्राइवेट मॉर्गेज इंश्योरेंस मांगते हैं। यह लेंडर की सुरक्षा करता है, आपकी नहीं। दरें आमतौर पर क्रेडिट स्कोर और डाउन पेमेंट के हिसाब से लोन का 0.3%–1.5% प्रति वर्ष होती हैं। यह हमेशा के लिए नहीं है: एक बार बैलेंस मूल कीमत के 78% तक पहुंचने पर यह आमतौर पर अपने आप रद्द हो जाता है, और आप आमतौर पर 80% पर रद्द करने का अनुरोध कर सकते हैं। यह कैलकुलेटर PMI तभी लगाता है जब LTV 80% से ज़्यादा हो, इसीलिए आपके डाउन पेमेंट को 20% से आगे बढ़ाने पर PMI लाइन पूरी तरह गायब हो जाती है।

जानने लायक

प्रॉपर्टी टैक्स दरें जगह के हिसाब से 0.5% से कम से लेकर 2% से ज़्यादा तक होती हैं — अपनी असली स्थानीय दर इस्तेमाल करें।
₹3,60,000 के लोन पर दर में 1 प्रतिशत अंक का बदलाव किस्त को लगभग ₹230 प्रति माह बदल देता है।
टैक्स आकलन और बीमा प्रीमियम बदलने पर एस्क्रो राशि हर साल समायोजित होती है।

संबंधित

📊 क्षमता कैलकुलेटर

28/36 नियम के तहत आपकी आय कितने घर का समर्थन करती है।

सालाना ग्रॉस आय मासिक कर्ज़ चुकौती उपलब्ध डाउन पेमेंट

ब्याज दर (%) अवधि (साल) प्रॉपर्टी टैक्स (प्रति वर्ष) बीमा (प्रति वर्ष)

फ़्रंट-एंड अनुपात (%) बैक-एंड अनुपात (%)

28/36 नियम की व्याख्या

लेंडर जिन दो अनुपातों का इस्तेमाल करते हैं उन्हें आमतौर पर 28/36 लिखा जाता है। फ़्रंट-एंड अनुपात कहता है कि आपकी कुल हाउसिंग लागत — किस्त, टैक्स, बीमा, HOA — सकल मासिक आय के 28% से ज़्यादा नहीं होनी चाहिए। बैक-एंड अनुपात कहता है कि आपके सभी कर्ज़ की किस्तें मिलाकर — कार लोन, एजुकेशन लोन और क्रेडिट कार्ड की न्यूनतम पेमेंट सहित — 36% से ज़्यादा नहीं होनी चाहिए।

जो सीमा पहले लागू होती है वही आपकी असली छत है, और यह कैलकुलेटर आपको बताता है कि कौन सी थी। यह मायने रखता है, क्योंकि समाधान अलग है: अगर फ़्रंट-एंड अनुपात आपको सीमित करता है, तो बड़ा डाउन पेमेंट या सस्ता घर मदद करता है। अगर बैक-एंड अनुपात आपको सीमित करता है, तो कार लोन चुकाना एक और ₹10,000 की डिपॉज़िट बचाने से ज़्यादा आपका बजट बढ़ा सकता है।

लेंडर आपको ज़्यादा के लिए मंज़ूरी क्यों दे सकते हैं

कई लेंडर 36% से ऊपर भी जाते हैं — अच्छी योग्यता वाले उधारकर्ताओं के लिए कभी-कभी 43% या उससे ज़्यादा तक, और सरकार-समर्थित योजनाएं अक्सर ज़्यादा की इजाज़त देती हैं। किसी आंकड़े के लिए मंज़ूर होना उस आंकड़े के समझदार होने के बराबर नहीं है। 28/36 गाइडलाइन इसलिए है क्योंकि यह उन खर्चों के लिए जगह छोड़ती है जो लोन आवेदन पर नहीं दिखते: रखरखाव, मरम्मत, बढ़ते बीमा प्रीमियम, और यह सच्चाई कि एक घर किराए की तुलना में अलग तरह से पैसा खर्च करता है।

ज़्यादा खर्च करने से पहले

रखरखाव के लिए घर की कीमत का 1% प्रति वर्ष एक आधार मानकर बजट रखें।
आपकी आय ग्रॉस है — ये अनुपात टैक्स को नज़रअंदाज़ करते हैं, इसलिए आपका असली कैश फ़्लो दिखने से कम होता है।
दरें बदलती रहती हैं। एक दर पर प्री-अप्रूवल दो महीने बाद काफ़ी कम घर खरीद सकता है।

संबंधित

📅 अमॉर्टाइज़ेशन शेड्यूल

हर किस्त कहां जाती है, और एक्स्ट्रा पेमेंट से असल में कितनी बचत होती है।

लोन राशि ब्याज दर (%) अवधि (साल) हर महीने अतिरिक्त

शुरुआती किस्तें लगभग पूरी तरह ब्याज क्यों होती हैं

ब्याज बकाया बैलेंस पर लगता है, और शुरुआत में बैलेंस अपने अधिकतम पर होता है। ₹3,60,000 के लोन पर 6.5% दर से, पहले महीने का ब्याज ₹2,275 की किस्त में से ₹1,950 होता है — सिर्फ़ ₹325 कर्ज़ कम करता है। हर किस्त के मूलधन वाले हिस्से को ब्याज वाले हिस्से से आगे निकलने में लगभग अठारह साल लगते हैं।

यही वजह है कि अतिरिक्त पेमेंट शुरुआत में बहुत असरदार होते हैं और बाद में काफ़ी कम। पहले साल में चुकाया गया हर अतिरिक्त रुपया उस बैलेंस को हटा देता है जो नहीं तो अगले उनतीस साल तक ब्याज कमाता रहता। पच्चीसवें साल में वही रुपया तुलनात्मक रूप से बहुत कम बचाता है।

अतिरिक्त पेमेंट का गणित

हर महीने एक मामूली राशि जोड़ने से अवधि उम्मीद से ज़्यादा कम हो जाती है, क्योंकि बचत चक्रवृद्धि होती है। ऊपर के कैलकुलेटर में ₹200 प्रति माह आज़माएं और देखें कि चुकौती तारीख़ और कुल ब्याज दोनों कैसे बदलते हैं। एक चेतावनी: पक्का करें कि आपका लेंडर अतिरिक्त पेमेंट को मूलधन पर लगाता है, न कि उन्हें प्रीपेड किस्त के रूप में रोक लेता है, और प्रीपेमेंट पेनल्टी की जांच करें, जो अब भी कुछ लोन पर मौजूद होती हैं।

संबंधित

🔑 रेंटल प्रॉपर्टी विश्लेषण

एक ही इनपुट सेट से NOI, कैश फ़्लो, कैश-ऑन-कैश और DSCR।

खरीद कीमत मासिक किराया डाउन पेमेंट

ब्याज दर (%) अवधि (साल) खाली रहने की दर (%) ऑपरेटिंग खर्च (आय का %)

क्लोज़िंग लागत शुरुआती मरम्मत

चार अहम आंकड़े

नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI) किराए में से खाली रहने का नुकसान और ऑपरेटिंग खर्च घटाकर मिलता है, किसी भी मॉर्गेज पेमेंट से पहले। यह प्रॉपर्टी को बताता है, आपकी डील को नहीं। कैश फ़्लो NOI में से EMI घटाकर मिलता है — जो असल में आपके अकाउंट में आता है। कैश-ऑन-कैश रिटर्न सालाना कैश फ़्लो को आपके निवेश किए गए कैश से भाग देता है, जो आपके रिटर्न का ईमानदार माप है। DSCR NOI को सालाना EMI से भाग देता है; लेंडर आमतौर पर कम से कम 1.20 चाहते हैं, और 1.0 से कम मतलब प्रॉपर्टी अपना मॉर्गेज खुद नहीं चुका सकती।

ऑपरेटिंग खर्च में क्या गिना जाता है

प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा, मैनेजमेंट, रखरखाव, मरम्मत, लैंडस्केपिंग, आपके भुगतान किए यूटिलिटी बिल, और छत व मशीनरी के लिए कैपिटल रिज़र्व जो आख़िरकार बदलने होंगे। मॉर्गेज पेमेंट नहीं operating expenses — that is the distinction that keeps NOI comparable between a cash buyer and a leveraged one. Many first-time analyses come out optimistic simply because capital reserves were left out.

मीट्रिक	फ़ॉर्मूला	सामान्य टारगेट
कैप रेट	NOI ÷ कीमत	बाज़ार के हिसाब से 4–10%
कैश-ऑन-कैश	सालाना कैश फ़्लो ÷ निवेश किया कैश	आमतौर पर 8%+ की तलाश
DSCR	NOI ÷ सालाना EMI	ज़्यादातर लेंडर के लिए 1.20+
GRM	कीमत ÷ सालाना ग्रॉस किराया	कम बेहतर; सामान्यतः 4–12

संबंधित

🎯 कैप रेट और GRM

सिर्फ़ आय के आधार पर प्रॉपर्टी की तुलना करें, फ़ाइनेंसिंग से अलग।

खरीद कीमत मासिक किराया खाली रहने की दर (%) ऑपरेटिंग खर्च (%)

कैप रेट असल में क्या बताता है

कैपिटलाइज़ेशन रेट, नेट ऑपरेटिंग इनकम को कीमत से भाग देकर मिलता है। ₹16,000 का NOI देने वाली और ₹2,50,000 की कीमत वाली प्रॉपर्टी का कैप रेट 6.4% है। क्योंकि यह फ़ाइनेंसिंग को शामिल नहीं करता, एक ही कीमत पर एक ही प्रॉपर्टी खरीदने वाले दो खरीदारों का कैप रेट हमेशा एक जैसा होता है — यही वजह है कि यह इमारतों की तुलना के लिए उपयोगी और आपके निजी रिटर्न आंकने के लिए बेकार है।

आंकड़े को संदर्भ में पढ़ना

कम कैप रेट अपने आप खराब नहीं है। महंगे, स्थिर बाज़ार 3–5% पर ट्रेड करते हैं क्योंकि खरीदार मूल्य वृद्धि और कम जोखिम के बदले कम आय स्वीकार करते हैं। 9–12% के ऊंचे कैप रेट आमतौर पर कमज़ोर मांग, पुरानी संपत्ति या ज़्यादा प्रबंधन बोझ वाले बाज़ारों में दिखते हैं। कैप रेट आंशिक रूप से एक जोखिम प्रीमियम है, इसलिए जिस प्रॉपर्टी का कैप रेट अपने इलाके के हिसाब से असामान्य रूप से ज़्यादा लगे, वह आपको कुछ बता रही है — पता लगाएं क्या।

ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर

GRM, कीमत को सालाना ग्रॉस किराए से भाग देकर मिलता है, और यह कैप रेट का एक तेज़-मगर-मोटा-सा संस्करण है। यह खर्चों को पूरी तरह छोड़ देता है, जिससे यह प्रॉपर्टियों की सूची छांटने के लिए तेज़ है और फ़ैसला लेने के लिए अनुपयुक्त। एक जैसे GRM वाली दो इमारतों का NOI बहुत अलग हो सकता है अगर एक में पुराने मैकेनिकल सिस्टम हों और दूसरी अभी-अभी रिनोवेट हुई हो।

संबंधित

🔨 फ़्लिप कैलकुलेटर और 70% नियम

अधिकतम ऑफ़र, और सभी लागतें जोड़ने के बाद जो बचता है।

मरम्मत-बाद की कीमत (ARV) मरम्मत बजट नियम प्रतिशत असली खरीद कीमत

होल्डिंग महीने मासिक होल्डिंग लागत खरीद क्लोज़िंग (%) बिक्री लागत (%)

वह 30% कहां जाता है

70% का नियम कहता है: मरम्मत-बाद की कीमत के 70% से ज़्यादा ऑफ़र न करें, मरम्मत की लागत घटाकर। ₹3,00,000 की ARV और ₹45,000 के काम पर, आपका ऑफ़र ₹1,65,000 पर सीमित हो जाता है। लोग अक्सर मान लेते हैं कि बाकी बचा 30% शुद्ध मुनाफ़ा है। ऐसा नहीं है। इसे खरीद क्लोज़िंग लागत, महीनों की होल्डिंग लागत, एजेंट कमीशन सहित 6–8% की बिक्री लागत झेलनी होती है, और तभी मुनाफ़ा बचता है।

ऊपर के आंकड़े चलाएं और आप देखेंगे कि उस अंतर में से लगभग ₹34,500 लागतों में चला जाता है, इससे पहले कि एक रुपया भी मुनाफ़ा दिखे। यही वजह है कि यह नियम 70% है, 85% नहीं — और यही वजह है कि अनुभवी फ़्लिपर धीमे बाज़ारों में या अनिश्चित मरम्मत अनुमानों में इसे 65% तक सख़्त कर देते हैं।

दो आंकड़े जो फ़्लिप डुबो देते हैं

मरम्मत के अनुमान लगभग हमेशा ही आशावादी होते हैं, और अतिरिक्त खर्च तोड़फोड़ के बाद पता चलता है जब पीछे हटना महंगा पड़ता है। दूसरी है होल्डिंग समय: हर अतिरिक्त महीना ऐसी प्रॉपर्टी पर मॉर्गेज ब्याज, टैक्स, बीमा और यूटिलिटी की लागत जोड़ता है जो कोई आय नहीं दे रही। छह की जगह दस महीने लेने वाला फ़्लिप ₹1,200 मासिक होल्डिंग लागत पर, बिना कुछ नज़र आने लायक गलत हुए, ₹4,800 का मुनाफ़ा गंवा देता है।

सैनिटी चेक

कमिट करने से पहले कॉन्ट्रैक्टर के कोटेशन लें, सिर्फ़ वॉकथ्रू के अनुमान नहीं।
मरम्मत बजट में कंटिनजेंसी जोड़ें — 10–20% आम है।
अपेक्षा से ज़्यादा लंबी होल्डिंग अवधि मॉडल करें, फिर जांचें कि डील अब भी काम करती है।

संबंधित

📝 क्लोज़िंग लागत अनुमानक

आइटम-वार, साथ ही क्लोज़िंग पर असल में चाहिए होने वाला कुल कैश।

खरीद कीमत डाउन पेमेंट ओरिजिनेशन (लोन का %)

टाइटल (कीमत का %) रिकॉर्डिंग/ट्रांसफ़र (%) सालाना प्रॉपर्टी टैक्स सालाना बीमा

अप्रेज़ल इंस्पेक्शन अन्य लेंडर फ़ीस

क्लोज़िंग लागत आमतौर पर कीमत का 2–5% होती है

खरीदार आमतौर पर डाउन पेमेंट के लिए बचत करते हैं और फिर पाते हैं कि साइनिंग पर उन्हें कई हज़ार और चाहिए। ₹4,00,000 की खरीद पर, 2–5% की क्लोज़िंग लागत का मतलब है डिपॉज़िट के ऊपर ₹8,000 से ₹20,000। कुछ लेंडर फ़ीस हैं, कुछ थर्ड-पार्टी सेवाएं, और कुछ सिर्फ़ टैक्स और बीमा के लिए प्रीपेड राशि हैं जो आप वैसे भी चुकाते — बस उम्मीद से जल्दी।

क्या नेगोशिएबल है

ओरिजिनेशन और लेंडर फ़ीस लेंडर के हिसाब से अलग होती हैं और सीधी तुलना के लायक हैं; लोन एस्टिमेट दस्तावेज़ ठीक इसी वजह से मौजूद है ताकि आप ऑफ़र आमने-सामने रख सकें। टाइटल इंश्योरेंस कभी-कभी जगह के हिसाब से शॉप किया जा सकता है। रिकॉर्डिंग और ट्रांसफ़र टैक्स सरकार तय करती है और इन पर बातचीत नहीं होती। कुछ बाज़ारों में विक्रेता डील के हिस्से के रूप में खरीदार की क्लोज़िंग लागत में योगदान करते हैं — हमेशा पूछने लायक, खासकर धीमे बाज़ार में।

संबंधित

⚖️ किराया बनाम खरीद

एक निष्पक्ष तुलना — किराएदार फ़र्क़ की राशि निवेश करता है।

घर की कीमत डाउन पेमेंट मासिक किराया आप कितने साल रहेंगे

ब्याज दर (%) Property tax (%/yr) बीमा (प्रति वर्ष) क्लोज़िंग लागत

मूल्य वृद्धि (%/साल) किराया वृद्धि (%/साल) रखरखाव (कीमत का %/साल) निवेश रिटर्न (%/साल)

सामान्य तुलना गलत क्यों है

किराए की तुलना मॉर्गेज पेमेंट से करना, एक पूरी लागत की तुलना एक अधूरी लागत से करना है। मालिकाना हक में प्रॉपर्टी टैक्स, बीमा, रखरखाव, खरीद पर क्लोज़िंग लागत और बाहर निकलते वक़्त बिक्री लागत जुड़ जाती है। दूसरी ओर, किराएदार के पास वह पूंजी होती है जो खरीदार ने डिपॉज़िट में बांध रखी है — ऐसी पूंजी जो कहीं और रिटर्न कमा सकती थी। किसी एक पक्ष को नज़रअंदाज़ करने वाली तुलना, तुलना नहीं है।

यह मॉडल दोनों को ट्रैक करता है। खरीदने के पक्ष में यह ब्याज, टैक्स, बीमा, HOA, PMI और रखरखाव को लागत के रूप में जोड़ता है, और आखिर में बिक्री लागत घटाकर आपके पास मौजूद इक्विटी का श्रेय देता है। किराए के पक्ष में यह किराया (जो हर साल बढ़ता है) जोड़ता है और किराएदार को डाउन पेमेंट, कभी न चुकाई गई क्लोज़िंग लागत, और मालिकाना हक की ज़्यादा लागत वाले किसी भी मासिक फ़र्क़ से बने पोर्टफ़ोलियो का श्रेय देता है।

फ़ैसला करने वाला वेरिएबल

समय। खरीदने में दोनों सिरों पर बड़े एकमुश्त खर्च होते हैं — शुरुआत में क्लोज़िंग लागत, बाहर निकलते वक़्त एजेंट कमीशन और ट्रांसफ़र लागत। बीस साल में फैलाकर देखें तो ये मामूली हैं; तीन साल में फैलाकर देखें तो ये आसानी से मूल्य वृद्धि से हुई पूरी कमाई से ज़्यादा हो सकते हैं। यही वजह है कि अगर आप कुछ सालों में शिफ्ट हो सकते हैं तो न खरीदने की पारंपरिक सलाह आमतौर पर सही होती है, और कैलकुलेटर आपको दिखाएगा कि आपका अपना ब्रेक-ईवन कहां बैठता है।

जो यह नहीं जान सकता

भविष्य की मूल्य वृद्धि और निवेश रिटर्न अनुमान हैं, भविष्यवाणी नहीं।
मॉर्गेज ब्याज पर टैक्स छूट और कैपिटल गेन का हिसाब देश और स्थिति के हिसाब से बदलता है।
रहने की सुरक्षा, नवीनीकरण की आज़ादी, और मकान मालिक के बेचने का जोखिम असली कारक हैं जिनकी यहां कोई कीमत नहीं दी गई।

संबंधित

📈 इक्विटी प्रोजेक्शन

लोन चुकौती और मूल्य वृद्धि मिलकर इक्विटी कैसे बनाते हैं।

घर की कीमत डाउन पेमेंट ब्याज दर (%)

अवधि (साल) मूल्य वृद्धि (%/साल) कितने साल का प्रोजेक्शन

इक्विटी दो दिशाओं से आती है

आपकी इक्विटी प्रॉपर्टी की कीमत में से आपके बकाया को घटाकर मिलती है, इसलिए यह दोनों सिरों से बढ़ती है: मूलधन चुकाने से बैलेंस घटता है, और कीमत (आमतौर पर) बाज़ार के साथ बढ़ती है। शुरुआती सालों में मूल्य वृद्धि चुकौती से कहीं ज़्यादा काम करती है, क्योंकि हर किस्त का बहुत कम हिस्सा बैलेंस घटाता है। बाद में दोनों जगह बदल लेते हैं।

मूल्य वृद्धि ही लीवरेज वाला हिस्सा भी है। अगर आप ₹4,00,000 के घर पर ₹80,000 डाउन पेमेंट लगाते हैं और उसकी कीमत 3% बढ़ती है, तो यह आपके ₹80,000 के अपने पैसे पर ₹12,000 की कीमत है — लागत से पहले आपके कैश पर 15% का रिटर्न। लीवरेज उल्टी दिशा में भी बिल्कुल वैसे ही काम करता है, यही वजह है कि गिरते बाज़ार में भारी मॉर्गेज वाली प्रॉपर्टी असहज हो जाती है।

मूल्य वृद्धि के आंकड़े पर शक करें

लंबे समय में घरों की मूल्य वृद्धि ऐतिहासिक रूप से वास्तविक रूप में मामूली रही है — अक्सर महंगाई के करीब, लंबे सपाट दौर और कभी-कभार तेज़ गिरावट के साथ। 3% प्रति वर्ष का प्रोजेक्शन एक योजना-मान्यता है, वादा नहीं, और इसमें छोटे बदलाव पंद्रहवें साल तक बड़े फ़र्क़ में बदल जाते हैं। कैलकुलेटर को 1% और 5% पर चलाएं और दोनों के बीच के अंतर को ही ईमानदार सीमा मानें।

संबंधित

📏 प्रति वर्ग फ़ुट कीमत और तुलनीय बिक्री

किसी कीमत को तुलनीय बिक्री से जांचें, फ़र्क़ के साथ।

विषय कीमत विषय आकार (वर्ग फ़ुट)

तुलनीय बिक्री

प्रति वर्ग फ़ुट कीमत का सही इस्तेमाल

प्रति वर्ग फ़ुट कीमत, कीमत की तुरंत जांच करने का सबसे तेज़ तरीका है, और इसका सबसे आसानी से गलत इस्तेमाल भी होता है। यह तब काम करता है जब तुलनीय वाकई तुलनीय हों — मिलता-जुलता आकार, उम्र, हालत, प्लॉट और लोकेशन। वरना यह जल्दी बिगड़ जाता है, क्योंकि रिश्ता रैखिक नहीं है: छोटे घरों की प्रति वर्ग फ़ुट कीमत लगभग हमेशा बड़े घरों से ज़्यादा होती है, क्योंकि रसोई, बाथरूम और मैकेनिकल सिस्टम की लागत लगभग एक जैसी रहती है, चाहे उनके इर्द-गिर्द का फ़्लोर एरिया कितना भी हो।

फ़र्क़ आपको क्या बताता है

अगर आपके तुलनीय आंकड़े एक-दूसरे के करीब हों, तो बाज़ार आपको एक स्पष्ट आंकड़ा बता रहा है। अगर वे ₹180 से ₹260 प्रति वर्ग फ़ुट के बीच फैले हों, तो या तो प्रॉपर्टीज़ असल में तुलनीय नहीं हैं या बाज़ार वाकई अनिश्चित है — और सिर्फ़ औसत से निकाला गया मूल्यांकन इसे छुपा रहा है। ऊपर दिखाया गया स्टैंडर्ड डेविएशन इस बात का तुरंत माप है कि औसत पर कितना भरोसा करना है।

किसी तुलनीय पर भरोसा करने से पहले

बिकी हुई कीमत, मांगी गई कीमत नहीं — मांगी गई कीमत सिर्फ़ विक्रेता की उम्मीद बताती है।
हाल की बिक्री, बदलते बाज़ार में आदर्श रूप से छह महीने के भीतर।
एक जैसा स्कूल ज़ोन और मिलता-जुलता प्लॉट; व्यस्त सड़क कीमत पर बड़ा असर डाल सकती है।
हालत के हिसाब से समायोजन करें — नवीनीकृत रसोई मुफ़्त नहीं होती।

संबंधित

✂️ प्रोरेशन कैलकुलेटर

क्लोज़िंग पर सालाना शुल्क को खरीदार और विक्रेता के बीच उचित रूप से बांटें।

सालाना राशि क्लोज़िंग तारीख़ साल में दिन

क्लोज़िंग के दिन किसे क्या देना है

प्रॉपर्टी टैक्स, HOA शुल्क और इसी तरह के सालाना खर्च शायद ही कभी क्लोज़िंग तारीख़ से मेल खाते हैं। प्रोरेशन इन्हें हर पक्ष के प्रॉपर्टी मालिक रहने के दिनों के हिसाब से बांटता है। अगर टैक्स ₹3,650 प्रति वर्ष है — सुविधाजनक रूप से ₹10 प्रति दिन — और क्लोज़िंग 100वें दिन होती है, तो विक्रेता 100 दिनों (₹1,000) के लिए ज़िम्मेदार है और खरीदार बाकी 265 दिनों (₹2,650) के लिए।

यह सेटलमेंट स्टेटमेंट पर कैसे दिखता है, यह इस पर निर्भर करता है कि बिल पहले ही चुकाया जा चुका है या नहीं। अगर विक्रेता ने पूरे साल का पहले ही भुगतान कर दिया, तो खरीदार बिना इस्तेमाल किए हिस्से के लिए उन्हें वापस चुकाता है। अगर बिल अभी बकाया है और खरीदार उसे चुकाएगा, तो विक्रेता खरीदार को उनके हिस्से का श्रेय देता है। वही गणित, उल्टी दिशा — और दिशा गलत होना क्लोज़िंग टेबल पर उलझन की एक आम वजह है।

असली दिन या बैंकर का साल

ज़्यादातर जगहों पर असली दिनों (365, या लीप वर्ष में 366) के आधार पर प्रोरेट किया जाता है, लेकिन कुछ अनुबंध और कुछ क्षेत्र अब भी बारह 30-दिन के महीनों वाला 360-दिन का "बैंकर का साल" इस्तेमाल करते हैं। ₹3,650 के बिल पर फ़र्क़ छोटा है; एक बड़े कमर्शियल टैक्स बिल पर यह जांचना ज़रूरी है कि आपका अनुबंध किस परंपरा को तय करता है।

संबंधित

📖 रियल एस्टेट आंकड़ों की पूरी गाइड

इस साइट का हर मीट्रिक, हल किए गए उदाहरणों के साथ समझाया गया।

1. मॉर्गेज की कार्यप्रणाली

एक अमॉर्टाइज़्ड मॉर्गेज एक ऐसा लोन है जो बराबर किस्तों में चुकाया जाता है, जहां हर किस्त उस महीने के हुए ब्याज को पूरा करती है और बाकी हिस्सा बैलेंस पर लगाती है। किस्त तय रहती है लेकिन उसकी बनावट लगातार बदलती है — शुरुआत में ज़्यादातर ब्याज, आखिर में ज़्यादातर मूलधन।

हल किया गया उदाहरण। ₹3,60,000 पर 6.5% दर से 30 साल में ₹2,275.44 की किस्त बनती है। पहला महीना: ब्याज ₹3,60,000 × 0.065 ÷ 12 = ₹1,950.00, इसलिए सिर्फ़ ₹325.44 बैलेंस घटाता है। 240वें महीने तक वही ₹2,275.44 की किस्त लगभग आधी मूलधन होती है। पूरी अवधि में आप कुल लगभग ₹4,59,000 ब्याज चुकाते हैं — खुद लोन से भी ज़्यादा, यही वजह है कि दर और अवधि बहुत मायने रखते हैं।

दर बनाम अवधि

अवधि छोटी करने से किस्त बढ़ती है लेकिन कुल ब्याज काफ़ी घट जाता है। वही ₹3,60,000, 6.5% दर पर 15 साल में लगभग ₹3,136 प्रति माह पड़ता है — 38% ज़्यादा — लेकिन कुल ब्याज लगभग ₹4,59,000 से घटकर लगभग ₹2,05,000 रह जाता है। यह अदला-बदली सही है या नहीं, यह इस पर निर्भर करता है कि वह पैसा और क्या कर सकता था और ज़्यादा किस्त कितनी सुरक्षित है।

2. आप क्या खरीद सकते हैं

28/36 नियम हाउसिंग को सकल मासिक आय के 28% पर और कुल कर्ज़ को 36% पर सीमित करता है। ₹96,000 प्रति वर्ष पर यह हाउसिंग के लिए ₹2,240 है, या बैक-एंड टेस्ट के लिए मौजूदा कर्ज़ घटाकर ₹2,380। ₹500 की कार और कार्ड किस्तों के साथ बैक-एंड सीमा ₹1,880 है — तो कर्ज़, आय नहीं, बाध्यकारी सीमा है, और कार चुकाना एक और डिपॉज़िट बचाने से ज़्यादा आपका हाउसिंग बजट बढ़ाता है।

याद रखें ये अनुपात इस्तेमाल करते हैं ग्रॉस आय। टैक्स के बाद, ग्रॉस के 28% वाली किस्त असल में आपके अकाउंट में आने वाली राशि का 35–40% हो सकती है।

3. रेंटल प्रॉपर्टी मीट्रिक

हल किया गया उदाहरण। ₹2,50,000 का डुप्लेक्स ₹2,200 प्रति माह किराए पर। सालाना ग्रॉस किराया ₹26,400। 5% खाली रहना मानें: प्रभावी ₹25,080। 35% पर ऑपरेटिंग खर्च: ₹8,778। NOI = ₹16,302। कैप रेट = 16,302 ÷ 2,50,000 = 6.52%.

अब इसे फ़ाइनेंस करें: ₹2,00,000 बैलेंस पर 7% दर से 30 साल के लिए ₹50,000 डाउन पेमेंट का मतलब है ₹1,330.61 प्रति माह, या ₹15,967 प्रति साल। कैश फ़्लो = 16,302 − 15,967 = ₹335 प्रति साल। ₹60,000 निवेश (डाउन पेमेंट + ₹6,000 क्लोज़िंग + ₹4,000 मरम्मत) के साथ, कैश-ऑन-कैश 0.56% है। DSCR 1.02 है — प्रॉपर्टी मुश्किल से अपना कर्ज़ पूरा करती है, और ज़्यादातर लेंडर 1.20 चाहते हैं।

यह वह डील है जो कैप रेट पर ठीक दिखती है लेकिन असल में मामूली है। इन दोनों तस्वीरों के बीच का फ़र्क़ ही दोनों आंकड़े निकालने की पूरी वजह है।

4. फ़्लिपिंग और 70% नियम

अधिकतम ऑफ़र = ARV × 70% − मरम्मत। ₹3,00,000 की ARV और ₹45,000 के काम पर: ₹2,10,000 − ₹45,000 = ₹1,65,000। इस कीमत पर खरीदें तो लागत लगभग होगी: ₹3,300 खरीद क्लोज़िंग (2%), ₹7,200 होल्डिंग (6 महीने ₹1,200 पर), ₹24,000 बिक्री लागत (8%)। कुल खर्च ₹2,44,500, ₹3,00,000 की बिक्री के मुकाबले — लगभग ₹55,500 मुनाफ़ा, या लागत पर 22.7%।

खरीद को ₹1,85,000 तक धकेलें और मुनाफ़ा घटकर लगभग ₹35,100 रह जाता है। दो महीने की अप्रत्याशित होल्डिंग जोड़ें और यह और ₹2,400 गिर जाता है। इस नियम का मार्जिन उदारता नहीं है; यह वह बफ़र है जो आम आश्चर्यों को एक प्रोजेक्ट को घाटे में बदलने से रोकता है।

5. क्लोज़िंग पर लागत

खरीद कीमत का 2–5% अपेक्षित है। ₹4,00,000 पर 20% डाउन पेमेंट के साथ, एक सामान्य ब्रेकडाउन कुछ इस तरह है: ओरिजिनेशन ₹3,200 (₹3,20,000 के लोन का 1%), टाइटल और सर्च ₹2,000, रिकॉर्डिंग और ट्रांसफ़र ₹1,600, प्रीपेड टैक्स और बीमा लगभग ₹3,800, अप्रेज़ल ₹500 और इंस्पेक्शन ₹450 — लगभग ₹11,550, या 2.9%। ₹80,000 की डिपॉज़िट जोड़ें तो साइनिंग पर चाहिए होने वाला कैश ₹91,550 है।

6. किराया बनाम खरीद

तुलना तभी काम करती है जब दोनों पक्ष पूरे हों। खरीदने में ब्याज, टैक्स, बीमा, रखरखाव, क्लोज़िंग और बिक्री लागत खर्च होती है, और इक्विटी मिलती है। किराए में किराया खर्च होता है, और बिना खर्च हुई डिपॉज़िट को निवेश करने से जो कमाई होती वह मिलती है। लंबे समय में मालिकाना हक आमतौर पर जीतता है क्योंकि एकमुश्त लेनदेन लागत फैल जाती है और किराया बढ़ता रहता है। छोटे समय में किराया आमतौर पर जीतता है क्योंकि वही एकमुश्त लागत हावी रहती है।

इसका कोई सार्वभौमिक जवाब नहीं है, और जो कोई आपसे यह पूछे बिना जवाब दे कि आप कितने समय रहने वाले हैं, वह असली गणित नहीं कर रहा।

7. आम गलतियां

कैप रेट को अपना रिटर्न मान लेना। यह जानबूझकर आपके मॉर्गेज को नज़रअंदाज़ करता है।
खाली रहने और कैपिटल रिज़र्व को छोड़ देना। छत और बॉयलर अपने समय पर खराब होते हैं, आपके नहीं।
प्री-अप्रूवल को क्षमता समझ लेना। लेंडर डिफ़ॉल्ट के जोखिम के आधार पर उधार देते हैं, आरामदायक ज़िंदगी के आधार पर नहीं।
पूरी लोन अवधि के लिए PMI लगाना। यह 80% LTV पर रुक जाता है, और इसे हमेशा के लिए मॉडल करने से पूरी अवधि की लागत बुरी तरह गलत दिखती है।
किराए की सीधे मॉर्गेज पेमेंट से तुलना करना। मालिकाना हक की कुल लागत की तुलना किराए की कुल लागत से करें, नहीं तो तुलना ही न करें।
सिर्फ़ एक तुलनीय बिक्री पर भरोसा करना। एक बिक्री सिर्फ़ एक किस्सा है; कई बिक्री का फ़र्क़ ही असली जानकारी है।

इनमें से कुछ भी वित्तीय सलाह नहीं है, और यह किसी स्थानीय एजेंट, लेंडर, अकाउंटेंट या वकील का विकल्प नहीं है जो आपकी असली स्थिति देख सके।

पैसा और बिज़नेस

निर्माण और ट्रेड्स

गाड़ी और ऊर्जा

फ़ाइल, फ़ोटो और कोड

रोज़मर्रा की ज़िंदगी

यात्रा और लाइफ़स्टाइल

और

भाषाएं

रियल एस्टेट के आंकड़े, पूरी तरह हल किए हुए

रियल एस्टेट के आंकड़े कैसे पढ़ें

संक्षेप में

जिन गलतियों से बचाने के लिए ये कैलकुलेटर बनाए गए हैं

भूल जाना कि PMI कभी खत्म भी होता है

खाली रहने और मरम्मत को नज़रअंदाज़ करके रेंटल का विश्लेषण करना

किराए की तुलना सीधे मॉर्गेज पेमेंट से करना

ये टूल्स क्या नहीं कर सकते

🏦 मॉर्गेज पेमेंट कैलकुलेटर

मॉर्गेज पेमेंट में क्या-क्या शामिल है

किस्त कैसे कैलकुलेट होती है

मॉर्गेज इंश्योरेंस कब लागू होता है

जानने लायक

📊 क्षमता कैलकुलेटर

28/36 नियम की व्याख्या

लेंडर आपको ज़्यादा के लिए मंज़ूरी क्यों दे सकते हैं

ज़्यादा खर्च करने से पहले

📅 अमॉर्टाइज़ेशन शेड्यूल

शुरुआती किस्तें लगभग पूरी तरह ब्याज क्यों होती हैं

अतिरिक्त पेमेंट का गणित

🔑 रेंटल प्रॉपर्टी विश्लेषण

चार अहम आंकड़े

ऑपरेटिंग खर्च में क्या गिना जाता है

🎯 कैप रेट और GRM

कैप रेट असल में क्या बताता है

आंकड़े को संदर्भ में पढ़ना

ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर

🔨 फ़्लिप कैलकुलेटर और 70% नियम

वह 30% कहां जाता है

दो आंकड़े जो फ़्लिप डुबो देते हैं

सैनिटी चेक

📝 क्लोज़िंग लागत अनुमानक

क्लोज़िंग लागत आमतौर पर कीमत का 2–5% होती है

क्या नेगोशिएबल है

⚖️ किराया बनाम खरीद

सामान्य तुलना गलत क्यों है

फ़ैसला करने वाला वेरिएबल

जो यह नहीं जान सकता

📈 इक्विटी प्रोजेक्शन

इक्विटी दो दिशाओं से आती है

मूल्य वृद्धि के आंकड़े पर शक करें

📏 प्रति वर्ग फ़ुट कीमत और तुलनीय बिक्री

प्रति वर्ग फ़ुट कीमत का सही इस्तेमाल

फ़र्क़ आपको क्या बताता है

किसी तुलनीय पर भरोसा करने से पहले

✂️ प्रोरेशन कैलकुलेटर

क्लोज़िंग के दिन किसे क्या देना है

असली दिन या बैंकर का साल

📖 रियल एस्टेट आंकड़ों की पूरी गाइड

विषय-सूची

1. मॉर्गेज की कार्यप्रणाली

दर बनाम अवधि

2. आप क्या खरीद सकते हैं

3. रेंटल प्रॉपर्टी मीट्रिक

4. फ़्लिपिंग और 70% नियम

5. क्लोज़िंग पर लागत

6. किराया बनाम खरीद

7. आम गलतियां